Perbezaan Ismen dan Hak Lalulalang Pentadbir Tanah

Tanah merupakan satu aset yang amat bernilai dewasa ini. Justeru itu, kepentingan jalan keluar masuk ke sesuatu tanah adalah mustahak bagi membolehkan tanah tersebut dimajukan bagi maksud ketegori (jenis penggunaan tanah) yang diluluskan oleh PBN. Konsep asas di dalam Kanun Tanah Negara adalah Pendaftaran dan ianya adalah segala-galanya berlandaskan sistem Torrens yang diperkenalkan oleh W.E Maxwell (Pesuruhjaya Tanah Negeri-Negeri Selat) ke Tanah Melayu lebih seabad yang lalu. Oleh kerana itu laluan/hak ke atas tanah orang lain perlulah didaftarkan bagi menjaga kepentingan kedua-dua belah pihak (yang menggunakan dan yang mengizinkan). Di bawah KTN tidak mengiktiraf jalan keluar masuk yang diwujudkan secara equity {kes: E.W.Talalla lwn Ng Yee Fong & Anor (1985)1 MLJ 261], secara pemberian tersirat, preskripsi, penggunaan yang lama, adat ataupun persetujuan. Ianya perlulah satu pemberian yang nyata dan didaftarkan.

Di bawah Kanun Tanah Negara, menyediakan beberapa peruntukkan bagi membenarkan pemilik tanah untuk menggunakan tanah orang lain terutamanya tanah yang berjiran untuk laluan tertentu seperti mendapat akses ke tempat awam. Hak ini boleh diwujudkan secara persetujuan bersama iaitu ismen atau melalui kuatkuasa undang-undang oleh PBN iaitu dengan Hak Lalu-Lalang Pentadbir Tanah. Secara pentadbiran, kebiasaannya bagi menyelesaikan masalah jalan keluar-masuk, Pentadbir Tanah akan mengesyorkan pelaksanaan Ismen dahulu dan jika ianya tidak mencapai persetujuan, Pentadbir Tanah (berdasarkan siasatan bagi mengkaji keperluannya) akan menggunakan kuasanya mewujudkan Hak Lalu-lalang Pentadbir Tanah. Walaupun perkara ini tidak disebut didalam undang-undang, namun secara rasionalnya ianya adalah munasabah bagi Pentadbir Tanah menasihati pemohon akses keluar-masuk untuk mendapatkan ismen terdahulu.

Ismen dan Hak lalu-Lalang pentadbir Tanah merupakan dua perkara yang berbeza dari undang-undang dari segi pegwujudan, ciri-ciri , kesan dan sebagainya. Oleh kerana itu, bagi pemahaman yang ringkas dan padat, dibawah ini disertakan perbezaan antara Ismen dan Hak Lalu Lalang Pentadbir Tanah.

Ismen	Hak Lalu-Lalang Pentadbir Tanah
Takrifan :                                        Sek. 282: “Ismen ertinya apa-apa hak yang diberi oleh seorang tuanpunya, selaku tuanpunya, kepada seorang lain, dan untuk kenikmatan berfaedah dari tanahnya”	Takrifan: Satu hak yang membolehkan PBN, pemunya tanah berimilik lain atau orang awam untuk melalui di atas tanah berimilik untuk mendapatkan akses ke tempat awam, hutan simpan, tanah rizab  atau tanah untuk mengambil bahan batuan. Tempat awam yang dimaksudkan adalah tepi pantai, sungai, stesen keretapi, ajalan awam atau seumpamanya.
Faedah dan pengwujudannya: Hak-hak yang boleh diberi sebagai Ismen a)   apa-apa hak untuk membuat sesuatu dalam, atas atau kepada tanah menanggung itu (Servient); b)  apa-apa hak yang melarang sesuatu itu dilakukan; c)   hak-hak tersebut tidak termasuk :- ·      apa-apa hak untuk mengambil sesuatu daripada tanah menanggung; atau ·    apa-apa hak kepada milikan eksklusif mana-mana bahagian darinya.  Sekatan ke atas kuasa memberi ·     apa-apa larangan atau batasan yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa itu berkuatkuasa; ·     mana-mana tanah di bawah pajakan, sewaan atau cagaran perlu mendapatkan persetujuan awal dalam satu instrumen dengan mana ismen itu diberi	Faedah  dan pengwujudannya: Terdapat dua jenis hak lalu-lalang Pentadbir Tanah iaitu: 1.        Hak Lalu Lalang Persendirian Jika diwujudkan bagi faedah mana-mana pihak yang berikut:- ·       Pihak Berkuasa Negeri (PBN) Atas Permintaan PBN (Seksyen 390(1) KTN) yang akan membenarkan orang yang bertindak dengan persetujuan PBN untuk melakukan perkara-perkara berikut:-                                     i.          Untuk berulang-alik diantara tanah rizab dan perhentian awam                                   ii.          Untuk berulang-alik diantara rizab hutan dan perhentian awam;                                 iii.           Untuk berulang-alik diantara sesuatu tanah dan perhentian awam bagi maksud mengambil bahan batuan dari tanah itu. ·       Tuanpunya mana-mana tanah milik Atas Permintaan Tuan Punya Tanahmilik (Seksyen 389(3) KTN) Akan membenarkan untuk melakukan perkara-perkara berikut:-                                      i.          Tuanpunya tanah berulang-alik diantara tanah tersebut dan perhentian awam.                                    ii.          Mana-mana orang yang mendapat persetujuan tuanpunya tanah berulang-alik diantara tanah tersebut dan perhentian awam.                                  iii.          Penduduk mana-mana tanah milik ·       Atas Permintaan Penduduk Tanah milik (Seksyen 389(3) KTN) Akan membenarkan untuk melakukan perkara-perkara berikut:-                              i.        Penduduk tanah itu berulang-alik diantara tanah tersebut dan perhentian awam                            ii.        Mana-mana orang yang mendapat persetujuan penduduk itu boleh berulang-alik diantara tanah tersebut dan perhentian awam 2.       Hak Lalu Lalang Awam Jika diwujudkan bagi faedah awam berulang-alik diantara mana-mana kawasan tanah yang ditetapkan dan perhentian awam. Kuasa mewujudkan hak dan tanggungan hak lalu lalang Pentadbir Tanah ke atas tanahmilik. Perintah Pentadbir Tanah hendaklah mengandungi:-           i.          huraian mengenai tanah itu;         ii.          kenyataan samada boleh berulang-alik dengan kenderaan atau haiwan;       iii.          lain-lain syarat dan batasan Hak yang diberi dan tanggungan yang dikenakan akan terikat kepada tanah itu, tuanpunya dan penduduk pada masa itu.
Ciri-Ciri: Di dalam Re Ellenborough park (1956) mengariskan :        i.          terdapat hakmilik dominan dan hakmilik servient;      ii.          Terdapat hak yang dinikmati oleh pemilik dominan ke atas hak milik servient;    iii.           Pemilik tanah dominan dan pemilik tanah servien terdiri dari orang yang berbeza.    iv.           Hak yang diberikan hendaklah boleh menjadi perkara ismen. Disamping ciri-ciri di atas terdapat ciri-ciri lain yang menentukan bentuk ismen seperti yang dipakai didalam KTN dan diamalkan di Malaysia: ·     Ia terdiri samada dari hak berbentuk positif iaitu hak yang membenarkan pemilik dominan melakukan sesuatu ke atas tanah pemilik servien; atau hak berbentuk negative  iaitu hak yang melarang pemilik servien dari melalkukan sesuatu ke atas tanahnya demi untuk kebaikkan dan kepentingan pemilik dominan. (s.283(1) KTN); ·      Hak itu tertakluk kepada sekatan iaitu ia tidak membolehkan pemilik dominan mengambil apa dari tanah servien, dan ia juga tidak boleh menjejaskan hakmilik ekslusif pemilik tanah servien.(s.283(2) KTN). ·     Ismen hanya diberikan dengan izin pemilik servien. Pemberian tersebut mesti dibuat secara nyata. Ini bermakna ia tidak boleh diwujudkan dengan cara penggunaan lama walau selama manapun tempoh penggunaan itu telah berlaku. (s.284(1) KTN). ·     Pemberi ismen iaitu pemilik servien mesti pemunya berdaftar kepada tanah servien. Penerima pajak, penyewa dan pemeganag lessen tidak layak memberikan ismen. (s.282 KTN). ·     Ismen boleh diberi samada secara bertempoh atau selama-lamanya. (s.286(2) KTN). ·      Hak ismen mesti ditentukan dengan jelas. Hak itu adalah seperti hak untuk lalu lalang, hak untuk membenarkan ruang di atas tanah digunakan , larangan membina bangunan yang boleh menghalang aliran angin dan sebagainya. Bentuk hak tersebut disebut di dalam Perkara III, Borang 17A. ·     Disamping itu ismen turut memberikan hak tambahan setakat mana yang perlu dan munasabah untuk menggunakan hak ismen dengan berkesan. (s.286).	Ciri-ciri: Berbeza dengan ismen yang diwujudkan melalui persetujuan antara pemunya tanah, hak lalulalang Pentadbir tanah pula diwujudkan oleh PBN melalui Pentadbir Tanah ke atas tanah berimilik. Ini bermakna adalah hak yang dikuatkuasakan oleh PBN ke atas pemunya tanah, bukan hak yang diberikan mana-mana pihak. Oleh yang demikian keeangganan pemunya tanah untuk membenarkan hak lalu lalang Pentadbir Tanah ini tidak menjejaskan kesahihannya.
Prosedur  permohonan dan pendaftarannya: Setiap isemen mestilah didaftarkan seperti yang diperuntukkan dibawah s.286 KTN. Terdapat 2 jenis pendaftaran ismen iaitu Borang 17A untuk biasa dan 17B untuk ismen berbalsa sokongan dinding kongsi. Ia juga boleh mengandungi persetujuan untuk mengenakan bayaran tertentu sebagai balasan kepada hak ismen. Iseman yang tidak didaftarkan adalah tidak sah walaupun terdapat perjanjian di antara kedua belah pihak. Peruntukkan s.206(3) tidak dapat membantu untuk menguatkuasakan isemen yang tidak berdaftar. Ini bermakna KTN tidak mengiktiraf isemen dalam bentuk equity. Dalam kes Datin Siti hajar lwn Murugan (1070) 2 MLJ 153, hakim Syed Agil barakbah memutuskan bahawa KTN tidak mengiktiraf isemen yang tidak berdaftar walaupun ia dibuat di dalam perjanjian bertulis dan telah diamalkan sekian lama oleh kedua-dua belah pihak.	Prosedur permohonan dan pendaftarannya: Bagi hak lalulalang persendirian, prosedur bermula dengan permohonan yang dibuat melalui Borang 28A oleh PBN, pemunya tanah atau penduduk kepada pendaftar. Permohonan itu kemudiannya dihantar kepada Pentadbir Tanah. Bagi hak lalulalang awam pula, prosedur bermula apabila Pentadbir Tanah berpendapat bahawa kewujudan satu hak lalu lalang awam menjadi mustahak. Apabila menerima permohonan hak lalu lalang persendirian atau merasakan hak lalulalang awam menjadi mustahak, PT seterusnya perlu mengadakan siasatan dan penyelidikan bagi mengkaji kesesuainya. Setelah berpuashati bahawa hak lalulalng PT itu adalah wajar, maka PT akan membuat satu perintah bagi mewujudkan hak lalulalang tersebut. Perintah tersebut perlu menyatakan dengan jelas berkaitan tanah, tempat awam dan jalan terbabit. Ia juga perlu menyatakan syarat dan sekatan jika ingin ditetapkan. Setelah perintah dikeluarkan, satu memorial dimasukkan ke dalam dokumen hak milik daftaran dan keluaran. Memorial ini penting bagi menunjukkan kewujudan hak lalu lalang PT kepada sesiapa sahaja yang berurusniaga dengan tanah berkenaan. Kesimpulannya, pengwujudan hak lalulalang ini berdasrkan budi bicara PT dan PT perlu mempertimbangkan kewajaran dan munasabah keperluan sesuatu hak lalu lalang. Berdasarkan kes, Sirusa Inn Sdn.Bhd. & LL lwn Pemungut Hasil Tanah Port Dickson & LL(1987) 1 MLJ 147, pengwujudan hak lalulang oleh PT Port Dikson dibantah oleh plaintif bagi menggugurkanya dengan alasan ianya diwujudkan berdasarkan keselesaan pemohon. Ini disebabkan masih ada jalan lain untuk pemohon ke tepi pantai walaupun jalan tersebut agak jauh. Ini tidak bertepatan dengan peruntukkan s.390(3) KTN yang memperuntukkan PT perlu mengikut budi bicaranya dengan munasabah dan sesuai. Di akhirnya mahkamah memutuskan kewujudan hak lalulang tersebut tidak wajar. Sebagaimana yang diperuntukkan  dalam seksyen 394 KTN, tuanpunya atau penduduk tanah milik lain yang terletak bersempadan dengan tanah yang mengenainya hak lalu-lalang Swasta telah diwujudkan boleh berkongsi menggunakan hak lalu-lalang itu jika di atas permintaan yang dibuat olehnya kepada PT dalam borang 28C KTN, PT telah memerintahkan bahawa ia adalah berhak untuk berkongsi menggunakannya. Had perkongsian dan syarat-syarat yang perkongsian itu tertakluk adalah sebagaimana yang diperuntukkan dalam perintah itu. Sebagaimana yang dikehendaki di bawah seksyen 394(4) KTN, PT hendaklah mengambil tindakan  yang sepatutnya untuk membuat ingatan mengenai perkongsian itu dalam dokumen-dokumen hakmilik daftar dan keluaran.
Bayaran Pampasan: Selain dari fee permohonan dan bayaran pendaftaran yang dikenakan oleh PBN , bayaran pampasan adalah diatas persetuan kedua-dua belah pihak (dominan dan servien).	Bayaran pampasan: Oleh kerana seksyen 393(1) dan (3) KTN, tiada seorang pun berhak mendapat pampasan untuk kerosakan yang dialami berikutan dengan pengujudan hak lalu-lalang selain daripada kerosakan mengenai pokok, tanaman atau bangunan.             Walaupun demikian di Pulau Pinang dan Melaka, peruntukan-peruntukan KTN yang menghadkan jumlah pampasan yang kena dibayar (mengenai kerosakan yang dilakukan dengan pengujudan hak lalu-lalang) tidak terpakai kepada tanah di bawah geran (first grade) dan kepada tanah di bawah hakmilik gantian yang lain (sebagaimana yang ditakrifkan dalam Akta Kanun Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka), 1963) yang mengandungi peruntukan tersebut.
Kesan: Ismen mengikat pihak yang lain mengambil alih tanah itu (servien). Umpamanya pemilik servien menjual tanah itu kepada pihak ketiga, pihak ketiga tersebut terikat dengan ismen yang sedia ada itu. Ini kerana ismen adalah kekal bersama dengan tanah sehingga ia dibatalkan atau dibatalkan menurut undang-undang (s.215(3)(a). Ismen juga turut boleh dinikmati oleh pihak lain yang menerima pindahmilik tanah pemilik dominan (s.215(2)/s.287). Ismen juga turut boleh dinikmati oleh pemegang pajakan, penyewa dan pemegang gadaian (s.287). Bahkan mereka boleh mengambil tindakan perlu bagi menguatkuasakan ismen.	Kesan: Sama seperti ismen, dimana pengekalannya berkuatkuasa kepada tanah walaupun berlaku urusniaga ke atas tanah tersebut selagi tidak dibatalkan oleh PT. .
Penamatan: 1.     Pelepasan Ismen oleh tuanpunya tanah menguasai (Seksyen 289); ·       sebarang ismen yang diberi di bawah peruntukan ini boleh dilepaskan pada bila-bila masa oleh tuanpunya tanah menguasai; ·       pelepasan sedemikian hendaklah dilaksanakan atas Borang 17C.     2.     Pembatalan Ismen oleh Pendaftar (Seksyen 291) ·       bahawa ianya telah dihapuskan dibawah Sek. 290 (cantuman hakmilik atau pemilikan tuan tanah yg sama); ·       tempuh ismen diberi telah tamat; ·        ismen tersebut telah ditinggalkan ; atau ·        ismen tersebut telah usang, dan pembatalannya tidak akan menjejaskan mana-mana orang yang berhak untuk mendapat faedah darinya.	Penamatan: Seksyen 395(1) KTN memperuntukkan bahawa PT hendaklah mengadakan siasatan dan memerintahkan supaya dihapuskan hak lalu-lalang jika ia berpendapat bahawa: a)     Mana-mana orang telah enggan mematuhi mana-mana syarat berkaitan dengan perjalanan hak lalu-lalang Pentadbir     oleh  orang itu; atau b)     adalah tidak mustahak untuk meneruskan pengujudan hak lalu-lalang Pentadbir itu. Sebagaimana yang diperuntukkan dalam seksyen 395(2) KTN, apabila membuat perintah itu, PT adalah dikehendaki untuk membatalkan ingatan mengenai pengujudan hak lalu-lalang itu dalam dokumen-dokumen hakmilik daftar dan keluaran.

Allahualam.