(PART 1) URUSNIAGA TANAH DAN PENDAFTARANNYA

Sistem pemegangan tanah di Malaysia pada asasnya berdasarkan kepada peruntukan-peruntukan yang telah digubal dibawah Kanun Tanah Negara (selepas ini KTN) yang mana telahpun berkuatkuasa mulai 1hb. Januari, 1966 menerusi Pemberitahuan LN 474/65. Suatu sistem pemegangan tanah yang baik dan cekap adalah bergantung pula kepada satu sistem pendaftaran Hakmilik dan lain-lain urusan berkaitan yang cekap dan teratur, efisien dan mudah. Didalam kontek ini, KTN mengamalkan suatu sistem pendaftaran hakmilik yang dikenali sebagai ‘Sistem Torrens ‘.

      Didalam sistem Torrens ini aktiviti pendaftaran memainkan peranan yang penting. Kuatkuasa sesuatu hakmilik dan urusniaga bergantung kepada kebolehan sesuatu surat cara itu didaftarkan. Sekiranya ia (suratcara itu) tidak dapat didaftarkan, maka KTN tidak memberikan jaminan keatas hak dan urusniaga berkenaan^{1 .} Dari itu setiap pembuktian hakmilik dan urusniaga perlu ditunjukkan melalui pendaftaran didalam hakmilik yang dikeluarkan.

Definisi Urusniaga.

 Seksyen 5, KTN telah mentakrifkan Urusniaga sebagai :-

“ Apa-apa transaksi mengenai tanah milik yang disempurnakan dibawah kuasa-kuasa yang diberikan oleh Penggal IV dan apa-apa transaksi yang serupa yang disempurnakan oleh peruntukan mana-mana undang-undang tanah terdahulu tetapi tidak termasuk mana-mana Kaveat dan Perintah Larangan^.2

      Seksyen 205(1) pula menjelaskan :

‘    Urusniaga yang boleh dilaksanakan dibawah Akta ini berkenaan tanah-tanah berimilik dan kepentingan-kepentingan didalamnya hendaklah ditentukan dalam Bahagian-Bahagian Empat Belas hingga Tujuh Belas dan tiada yang lain.³

     Dari definisi diatas, nampak jelas bahawa urusniaga hanya dapat dilakukan keatas tanah berimilik⁴  sahaja samada ianya hakmilik kekal⁵ atau sementara⁶dan diberi selama-lamanya atau bertempoh tertakluk kepada syarat-syarat tertentu yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri. Justru, tanah  yang dipegang dibawah Lesen Pendudukan Sementara⁷  dan Tanah rizab⁸ tidak boleh diurusniaga kerana kedua-duanya tidak bertaraf tanah hakmilik.⁹

     Begitu juga dengan frasa ‘ kepentingan-kepentingan didalamnya ‘ yang membawa maksud bahawa kepentingan boleh diurusniaga seperti gadaian dan pajakan yang boleh dipindahmilik.^10.  Lantas KTN telah membahagikan urusniaga kepada empat jenis yang utama iaitu Pindahmilik¹¹ , Pajakan Dan Tenansi ¹², Gadaian Dan Lien ¹³, dan Ismen ¹⁴.

SIAPA YANG BOLEH BERURUSNIAGA.

 Hanya orang atau Badan yang disebut dibawah Seksyen 43 KTN sahaja yang layak membuat urusniaga sebagaimana yang tersebut didalam seksyen 205(2)¹⁵. Seksyen 43¹⁶, telah mengkelaskan empat kategori orang atau Badan yang boleh memilikki tanah iaitu :-

Pertama, iaitu manusia biasa selain remaja yang telah mencapai umur 18 tahun¹⁷.

Kedua , perbadanan yang mempunyai kuasa dibawah Perlembagaan untuk memilikki tanah ¹⁸.

Ketiga, pemerintah,kerajaan,organisasi dan lain-lain orang yang berkuasa memegang tanah dibawah peruntukan-peruntukan Ordinan Keistimewaan Diplomatik Dan Konsul, 1957¹⁹dan

akhir sekali perbadanan  yang diberi kuasa untuk memegang tanah dibawah mana-mana undang-undang bertulis yang lain seperti Akta Koperasi ²⁰, Akta Kesatuan Sekerja ²¹dan lain-lain. Walaubagaimanapun keupayaan mereka ini untuk memilikki tanah tertakluk kepada Bahagian 33A KTN yang menyentuh hak pemegangan tanah oleh warganegara dan syarikat asing²².

Pendaftaran Urusniaga.

 Umum mengetahui bahawa sistem pendaftaran yang termaktub didalam KTN adalah berasaskan kepada ‘Sistem Torrens’ yang mula-mula diperkenalkan di Australia. Sistem ini pada prinsipnya berdasarkan kepada konsep ‘Mirror’ dan ‘Curtain’ ²³ dimana semua maklumat-maklumat mengenai tanah dan jenis hakmilik serta segala urusan yang telah dijalankan dapat diperolehi dengan hanya melihat kepada hakmilik tanah lot yang berkenaan sahaja.

      Ketelusan prinsip ini membolehkan pendaftaran hakmilik dan urusniaga disempurnakan dengan cepat ,pantas dan menjimatkan kos berbanding dengan Sistem  ala British  dimana semakan hakmilik terkebelakang selama beberapa tahun perlu dibuat sebelum pemilik tanah yang sah dapat ditentukan dan urusniaga disempurnakan.²⁴  Natijahnya, setiap urusniaga yang dilakukan perlu didaftarkan dan KTN tidak memberi pengiktirafan kepada setiap urusniaga yang tidak dkdaftarkan dan ketidakbolehan disangkal urusniaga berkenaan boleh dicabar.²⁵

       Proses pendaftaran urusniaga boleh dibahagikan kepada beberapa peringkat yang tertentu :-

          (I)  Proses Pengisian Suratcara.

          (ii)  Proses Penyerahan Suratcara.

          (iii)  Proses Penentuan Kelayakan Suratcara.

          (iv)  Proses Pendaftaran.

     Peringkat pertama didalam proses pendaftaran ialah pengisian suratcara urusniaga. Didalam KTN, setiap urusniaga dikehendakki menggunakan borang-borang yang telah ditetapkan²⁶ disamping cara-cara pengisian yang tertentu.²⁷  Semasa pengisian borang, peruntukan-peruntukan  yang terdapat dibawah seksyen 43, KTN hendaklah dipatuhi. Suratcara yang telah siap diisi hendaklah ditandatangani oleh pemilik tanah atau orang yang berkaitan itu sendiri dan bagi kes-kes yang melibatkan syarikat dan perbadanan, suratcara hendaklah ditandatangani oleh pegawai yang diberi kuasa dibawah perlembagaan atau undang-undang perbadanan atau syarikat yang berkaitan untuk berbuat demikian.²⁸

      Semua suratcara yang dilaksanakan oleh orang perseorangan hendaklah diakusaksikan (attested) oleh pegawai-pegawai yang tercatit didalam Jadual Ke 5,KTN dan bagi kes syarikat dan perbadanan, sebagaimana yang diperuntukkan didalam undang-undang masing-masing.. Semua suratcara yang telah disempurnakan hendaklah disetemkan secukupnya mengikut Akta Setem, 1949.²⁹( Penerangan lanjut sila lihat sub-tajuk Pendaftaran Gadaian di Bahagian Kedua).

       Peringkat kedua ialah proses penyerahan suratcara yang telah diisi dan disetemkan ke pejabat pendaftaran yang berkenaan. Tarikh dan masa penyerahan adalah penting kerana ianya  menentukan keutamaan sesuatu suratcara keatas suratcara yang lain sekiranya  melibatkan lot tanah yang sama. Bagi suratcara yang dihantar secara pos, tarikh dan masa sampul dibuka dikira sebagai tarikh penyerahan. Catitan tentang masa dan tarikh hendaklah dicatit dibahagian yang ditetapkan untuk Pendaftar didalam suratcara tersebut dengan pensil buat sementara waktu.

       Seterusnya ialah peringkat menentukan kelayakan atau kesesuaian suratcara untuk didaftarkan. Pada tahap ini Pendaftar perlu meneliti beberapa ciri kelayakan yang telah ditetapkan³⁰ seperti:-

           (I) Penggunaan borang yang betul.

          (ii)   kelayakan pihak-pihak yang terlibat.

          (iii)  kelayakan pegawai yang membuat akusaksi.

          (iv)  bayaran pendaftaran sebagaimana ditetapkan.

        (v)  bayaran pendaftaran lewat, jika dihantar melebihi tiga bulan                 daripada tarikh dilaksanakan.³¹

          (vi)  Cukai setem telah dijelaskan, jika dikenakan.

          (vii) Cukai Tanah dijelaskan.

          (viii)  Hakmilik dan dokumen iringan yang lain disertakan.

      Suratcara sesuatu urusniaga boleh digantung(impounds) sementara waktu jika terdapat beberapa keperluan yang tidak dipenuhi dan Pendaftar boleh meminta supaya pihak pelaksana membetulkannya secepat mungkin.³²

     Dan akhir sekali ialah peringkat pendaftaran, jika Pendaftar berpuas hati dengan suratcara  yang diserahkan ia akan mendaftarkannya dengan membuat ingatan (memorial) didalam hakmilik dengan mencatit nombor perserahan dan jilidnya, jenis urusniaga dan tarikh berkuatkuasa. Jika Pendaftar tidak berpuashati dengan kesesuaian suratcara yang berkenaan beliau akan menolak dan memberitahu pihak yang terlibat.

          Nota Akhir.

            1.  S. 206(b).KTN.

            2.  S. 5. KTN.

            3.  S. 205(1).  KTN.

            4.  S. 76.  KTN.

            5.  S.  77.  KTN.

            6.  S.  77.  KTN.

            7.  S. 65.  KTN.

            8.  S.  62.  KTN.

            9.  S.  5.  KTN.

            10.  S.  214(1).  KTN.

            11.  S.  214 - 220. Bahagian 14.  KTN.

            12.  S.  221  - 233.  Bahagian  15.  KTN.

            13.   S.  241 - 281.  Bahagian  !6.  KTN.

            14.  S.  282 - 291.  Bahagian  17.  KTN.

            15.   S. 205(2). Seksyen ini menerangkan tentang orang perseorangan dan

                                    badan yang layak untuk memohon tanah kerajaan untuk di

                                    berimilik.

            16.  S.  43.  KTN.

            17.  S. 2. Age Of Majority Act. 1971. Act 21. Didalam KTN tidak disebut

                    tentang had umur kelayakan. Angka 18 tahun ini diambil dari Akta

                     diatas.

            18.  S.  43(b).  Seksyen ini merujuk kepada makna ‘Perbadanan’ tetapi

                        tidak dinyatakan makna ‘Syarikat’. Perkataan ‘Perbadanan’

                        telah diberi takrif dibawah Akta Syarikat sebagai;

                        “ Corporation means any body corporate formed or incorporated

                           or existing within Malaysia or outside Malaysia and includes

                           any foreign company  but does not include :

                                    a).........

                                     b) ..........

            19.  -  termasuk pertubuhan dibawah International Organigation

                        (Privileges And Immunities) Act. 1992.

            20.   Akta Koperasi.

            21.  Akta Kesatuan  Sekerja.

            22.  S. 433A -  433H.  KTN.

           

            23.  Malaysia. Buku Panduan Pentadbiran Tanah. JKPTG. 1980. Hlm. 4.

            24.   ibid.  Hlm. 5.

            25.   S.  340. KTN.

            26.   Jadual  1.  KTN.

            27.   Jadual  10.  KTN.

            28.   S. 210 (1),(2),(3) KTN.

            29.   Malaysia. Draft Manual To NLC. JKPTG. 1995. hlm. 529 -530.

            30.   S  301. KTN.

            31.   S.  293 (1)(b). KTN.

            32.   S.  298 (2)(3).  KTN.