Part 2 : Urusniaga Tanah dan Pendaftarannya

TAKRIF GADAIAN.

       Gadaian¹ dibawah KTN merupakan salah satu daripada urusniaga dimana tuanpunya tanah atau pajakan memindahkan hak kepentingannya keatas tanah berimilik kepada pihak kedua sebagai jaminan kepada pembayaran pinjaman,anuiti dan lain-lain bayaran bertempoh. Dari takrif ini dapat kita simpulkan bahawa kepentingan keatas tanah atau pajakan sahaja yang berpindah tangan dan bukannya  hak pemunyaan². Tuanpunya tanah masih lagi memegang hak keatas tanah itu. Tuan punya tanah atau pajakan biasanya dikenali sebagai Penggadai dan pihak kedua yang memberi pinjaman diistilahkan sebagai Pemegang Gadaian.

     Peruntukan-peruntukan dibawah KTN mewajibkan setiap gadaian didaftarkan³. Sekiranya tidak didaftarkan gadaian yang berkenaan, maka ianya tidaklah mempunyai kekuatan undang-undang tetapi hanyalah kepentingan ekuiti sahaja yang mana boleh dilindungi dibawah Seksyen 206(3) KTN. Dengan kata lain gadaian tersebut boleh dianggap sebagai satu kontrak biasa sahaja.

      Pendaftaran gadaian hendaklah dibuat dengan menggunakan suratcara yang telah ditetapkan. Bagi pinjaman yang melibatkan pembayaran wang pokok, Borang 16 A hendaklah digunakan. Borang 16 B pula diisi jika gadaian memerlukan pembayaran secara bertempoh⁴. Kuatkuasa gadaian ialah pada tarikh bilamana suratcara diserahkan untuk didaftarkan di pejabat yang berkenaan⁵.

       Siapa Penggadai Dan Pemegang Gadaian.

       Pada kebiasaannya Penggadai (chargor) adalah merupakan orang atau badan yang memilikki sesuatu tanah atau kepentingan. Komposisi mereka ini terkandung didalam S. 43 KTN, tambahan lagi konsep penggagadai ini juga memasukkan wakil-wakil yang telah dilantik secara sah oleh pemilik tanah atau pemegang kepentingan melalui surat perwakilan kuasa.⁶ Begitu juga dengan Pemegang Amanah dan Pegawai Awam yang dilantik oleh pihak Mahkamah untuk melaksanakan gadaian bagi pihak orang-orang tertentu. Didalam kes gadaian kepentingan seperti pajakan keatas tanah, maka Pemegang Pajakan boleh bertindak sebagai penggadai mencagarkan haknya.

 Komposisi Pemegang Gadaian juga mengandungi golongan yang sama seperti diatas dengan sedikit penambahan dimana Pemegang Gadaian mestilah diktiraf sebagai ‘Melayu’  bagi  kes tanah didalam Rizab Melayu mengikut  Enakmen Rizab Melayu Negeri masing-masing.

Hak Penggadai Dan Pemegang Gadaian.

  

       Pada prinsipnya , hak Penggadai dan Pemegang Gadaian adalah termaktub didalam persetujuan bersama semasa pinjaman dan gadaian dirundingkan. Kebiasaannya hak-hak ini ada dinyatakan didalam dokumen gadaian yang disertakan. Jika tiada peruntukan-peruntukan yang sedemikian, hak-hak kedua-dua belah pihak hendaklah dirujuk didalam KTN .⁷

       Tanggungjawab Penggadai  yang utama ialah dimana beliau bertanggungjawab untuk menjelaskan bayaran pinjaman,cukai tanah,cukai pintu dan lain-lain perbelanjaan. Jika yang digadai itu adalah pajakan tanah beliau masih lagi tertakluk kepada syarat-syarat yang  terdapat didalam pajakan. Begitu juga penggadai bertanggungjawab untuk memelihara dan menginsurankan bangunan dengan sewajarnya. Penggadai juga pada bila-bila masa yang sesuai hendaklah membenarkan Pemegang Gadaian membuat pemeriksaan keatas harta yang digadai .⁸

      Bagi pihak Pemegang Gadaian pula, beliau adalah bertanggungjawab untuk menyimpan dokumen hakmilik keluaran,memberi izin untuk sewaan,pajakan , pindahmilik tanah dan gadaian  dan gadaian kedua jika tiada peruntukan lain yang menghalang.⁹  Pemegang Gadaian juga berhak untuk mendapatkan perintah jualan jika berlaku kemungkiran dan menangkap lelong semasa lelongan awam.¹⁰

APA YANG BOLEH DIGADAI.

        KTN sebagai undang-undang induk kepada sistem pemegangan tanah maka  membenarkan tanah yang telah diberimilik sahaja yang boleh dijadikan sandaran kepada sesuatu gadaian dengan syarat keseluruhan bahagian tanah itu digadai dan tidak sebahagian daripadanya. Juga KTN membenarkan gadaian keseluruhan syer yang tidak dipecahkan dan tidak sebahagian darinya. Bagi mana-mana tanah milik yang telah dipajak , KTN memberi laluan kepada si pemajak untuk membuat gadaian pajakannya bagi mendapatkan modal tambahan.¹¹

      Sungguhpun begitu terdapat beberapa tegahan yang perlu dipatuhi sebelum gadaian dapat dilaksanakan. S. 243(3)(4) menghuraikan tegahan yang dimaksudkan, antara lain, larangan atau had yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis yang lain yang masih berkuatkuasa, halangan didalam sekatan kepentingan yang masih lagi terpakai dan sekiranya pajakan yang digadai ia tertakluk kepada syarat-syarat pajkakan yang telah dipersetujui. Juga seksyen ini menghalang gadaian dibuat kepada dua atau lebih orang atau badan melainkan sebagai pemegang amanah atau wakil-wakil.

PENDAFTARAN GADAIAN.

     Suratcara gadaian yang ditetapkan oleh KTN ialah dalam bentuk Borang 16 A dan 16 B¹² mengikut mana yang berkenaan. Didalam borang tersebut butir-butir peribadi penggadai dan pemegang gadaian diisi dengan lengkap disamping alamat masing-masing. Juga diisi ialah perihal tanah atau pajakan yang hendak digadai. Suratcara ini perlu disempurnakan didalam dua salinan dan diakusaksikan oleh salah seorang pegawai-pegawai yang telah disenaraikan didalam Jadual Lima KTN. Penyempurnaan suratcara oleh Pengarah, Pendaftar Hakmilik dan Pentadbir Tanah serta mana-mana Pegawai Mahkamah dan Pentadbir Rasmi tidak memerlukan pengakusaksian. Bagi tanah yang termasuk didalam Rizab Melayu, akusaksi hanyalah boleh dibuat oleh Pentadbir Tanah sahaja.

     Suratcara  suratcara yang telah diakusaksikan kemudian dihantar kepada Timbalan Pemungut Cukai Setem (TPCS) bagi tujuan pengenaan cukai setem. Perlu diperhatikan bahawa jawatan TPCS boleh disandang samada oleh seorang Pegawai Daerah ataupun penolongnya atau seorang pegawai kanan pejabat cawangan Jabatan Hasil Dalam Negeri. Jawatan Pemungut Cukai Setem biasanya dipegang oleh Ketua Pengarah Jabatan Hasil Dalam Negeri. Mereka ini dilantik dibawah seksyen 3 Akta Setem, 1949. Apabila suratcara gadaian diterima, TPCS akan memberitahu penggadai jumlah cukai setem yang dikenakan berasaskan kepada item 27 didalam Jadual Pertama Akta tersebut dan setelah dijelaskan, TPCS membuat satu catatan mengikut s. 7  atau s. 82(b) Akta yang berkenaan. Didalam kes ini Penggadai terpaksa membayar cukai setem. Setelah cukai setem dijelaskan suratcara berkenaan dibawa ke Pejabat Pendaftar/Tanah mengikut mana yang berkenaan untuk didaftarkan.¹³ Tarikh penyerahan suratcara berkenaan adalah merupakan tarikh kuatkuasa pendaftaran gadaian.

KEMUDAHAN GADAIAN.

        KTN  menyediakan beberapa kemudahan tertentu terhadap gadaian. Kemudahan-kemudahan yang dimaksudkan ialah seperti :-

Pertama, kemudahan untuk membuat gadaian yang seterusnya jika tiada peruntukan yang menghalangnya.  Tanah boleh digadai beberapa kali dan apabila hendak melepaskannya ia boleh dilakukan satu persatu dan bukannya sekaligus.¹⁴  Kedua, kemudahan mencantum bayaran pendahuluan (tacking of further advances)¹⁵ dimana Penggadai boleh memohon pinjaman secara berperingkat atau secara beransur-ansur hanya dengan menggunakan satu borang gadaian sahaja. Akhir sekali ,gadaian boleh dirombak kedudukan susunan keutamaan Pemegang Gadaian dengan persetujuan bersama.  Rombakan boleh dilakukan dengan menggunakan borang 16 C.¹⁶

PERLEPASAN GADAIAN.

       Ada dua cara yang diperuntukkan untuk melepaskan gadaian. Cara yang pertama ialah dengan menggunakan Borang 16 N,¹⁷  bilamana si Penggadai telah selesai membayar balik semua wang pinjamannya. Borang ini perlu didaftarkan dan proses pendaftarannya adalah serupa dengan cara kemasukan gadaian iaitu dengan menghantar kepada TPCS untuk nilaian cukai setem. Didalam langkah ini , Pemegang Gadaian pula terpaksa membayar duti tersebut. Suratcara ini hendaklah diserah kepada Pendaftar bersama-sama dengan Dokumen Hakmilik Keluaran dan salinan pendua gadaian yang terdahulu.

     Cara yang kedua adalah menerusi kuatkuasa seksyen 279 KTN. Pengenaan seksyen ini adalah bergantung kepada beberapa halkeadaan yang tertentu seperti pemegang gadaian sudah meninggal, tidak dapat dikesan, tak siuman , enggan terima wang ataupun sengaja mengelakkan diri daripada Penggadai. Prosidur yang ditetapkan adalah mudah, Penggadai hanya perlu membuat lapuran kepada Pentadbir Tanah yang mana seterusnya mengadakan siasatan dibawah Bab 4 , Bahagian 2 , KTN.¹⁸ Jika beliau berpuashati dengan rayuan Penggadai ,beliau bolehlah  melepaskan gadaian tersebut dan membuka akaun bagi mendepositkan sepenuhnya wang pembayaran pinjaman tersebut. Kutipan wang tersebut sekiranya tidak dituntut oleh Pemegang Gadaian dalam tempoh enam tahun wang berkenaan terpaksa dimasukkan ke dalam Akuan Kumpulan wang Disatukan Negeri  yang berkenaan.¹⁹

    Disamping itu, KTN juga mempunyai peruntukan untuk membatalkan gadaian.  Sekiranya pembayaran telah selesai dibuat dan Pemegang Gadaian enggan menandatangani Borang 16 N maka si Penggadai bolehlah membuat permohonan kepada Pentadbir Tanah dengan menggunakan Borang 18 B untuk membatalkan gadaian , juga disertakan bukti pembayaran Borang 18 C atau lain-lain bukti pembayaran.²⁰

REMEDI GADAIAN.

     Jika penggadai tidak mematuhi syarat-syarat pinjaman yang telah ditetapkan maka ia telah mendedahkan dirinya kepada tindakan remedi yang boleh diambil dibawah KTN. Terdapat dua jenis remedi yang boleh digunakan iaitu perintah jualan (order for sale) ataupun pengambilmilikan (taking possession).

     Penggadai yang sebegini jika melakukan kesalahan melebihi sebulan telah membuka laluan kepada Pemegang Gadaian untuk membuat tuntutan mungkir (default) dengan mengemukakan Borang 16 D yang menerangkan jenis kemungkiran yang berlaku, meminta dibetulkan dan amaran tindakan seterusnya jika amaran tidak dipatuhi. ²¹

I.  Perintah Jualan.

     Jika Penggadai masih juga ingkar untuk membetulkan keadaan ,                Pemegang Gadaian boleh memohon perintah jualan. Proses untuk mendapatkan perintah tersebut mempunyai prosidur yang tertentu mengikut jenis hakmilik tanah. Tanah yang dipegang dibawah hakmilik Pejabat Pendaftar samada kekal atau sementara, Hakmilik Strata dan Pajakan daripada tanah Hakmilik Pendaftar maka Pemegang Gadaian perlu mengemukakan permohonan ke Mahkamah Tinggi untuk mendapatkan perintah jualan.²²

Tanah yang dipegang  dibawah hakmilik  Pejabat Tanah ( kekal atau sementara ) dan pajakan daripadanya, tuntutan perintah jualan hendaklah dibuat kepada Pentadbir Tanah  daerah yang berkenaan.²³  Pembahagian ini hendaklah diikuti dengan tegas kerana didalam kes Tan Teng Pan ²⁴ Mahkamah Tinggi telah memutuskan bahawa ia (MT) tiada mempunyai  kuasa untuk mengeluarkan perintah jualan keatas tanah pegangan Pejabat Tanah.

      Tatacara siasatan untuk mendapatkan perintah jualan oleh mahkamah dan Pentadbir Tanah masing-masing ada dinyatakan difdalam peruntukan-peruntukan seksyen 256 - 259 dan 260 - 265. Permohonan ke Mahkamah hendaklah menggunakan prosidur-prosidur yang ditetapkan oleh kaedah kaedah Mahkamah Tinggi ²⁵ dengan cara menghantar writ atau saman pemula kepada Pendaftar untuk tindakan seterusnya.

     Apabila menerima permohonan, Mahkamah hendaklah apabila terbukti berlakunya kemungkiran, memerintahkan²⁶  tanah atau pajakan yang digadai itu dijual melainkan jika mahkamah berpuas hati terdapat sebab-sebab sebaliknya yang menyebabkan perintah sedemikian tidak dapat dikeluarkan. Perintah jualan hendaklah dikuatkuasakan secara lelongan awam²⁷ dan dibuat dalam tempoh satu bulan selepas tarikh pengeluaran perintah. Disamping itu didalam perintah juga ada dinyatakan tentang jumlah yang perlu dibayar kepada pemegang gadaian dan arahan kepada Pendaftar menetapkan harga rizab yang hendak dilelong nanti.

      Tatacara siasatan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah mempunyai sedikit kelainan dimana pemegang gadaian hendaklah memohon perintah jualan melalui  Borang 16 G.²⁸  Didalam Borang berkenaan hendaklah dikepilkan bersama satu salinan Borang 16 D yang telah dihantar kepada Penggadai  berserta dengan bukti penerimaan daripada Penggadai. Seterusnya Pentadbir mengeluarkan satu notis panggilan untuk memberitahu Penggadai mengenai masa dan tempat siasatan yang akan diadakan dan mengarahkan mereka  (Penggadai dan Pemegang Gadaian) hadir semasa siasatan diadakan.  Jika Pentadbir berpuashati dengan pembuktian Pemegang Gadaian , ia hendaklah mengeluarkan satu perintah jualan didalam bentuk borang 16 H .²⁹

     Siasatan Mahkamah dan Pentadbir untuk mendapatkan perintah jualan berakhir dengan pengeluaran perintah yang berkenaan jika tiada apa-apa yang berlawanan dan dikuatkuasa dengan lelongan awam. Penangkap lelong yang berjaya dibekalkan Sijil Jualan  16 I ³⁰ atau 16 F³¹mengikut mana yang berkenaan . Sijil ini adalah bertaraf suratcara urusniaga dibawah KTN dan boleh didaftarkan nama si Penangkap lelong kecuali jika terdapat pemasukkan kaveat ataupun perintah larangan yang perlu dilepaskan terlebih dahulu dan  seterusnya gadaian dibatalkan dan Penangkap lelong  memilikki hakmilik bebas dari sebarang bebanan.

ii. Pengambilmilikan. (Taking Possession) .

      Remedi yang kedua yang boleh digunakan oleh Pemegang Gadaian ialah dengan cara mengambilmilik.³² Terdapat beberapa syarat yang perlu dipenuhi seperti jenis tanah iaitu hanya tanah bandar dan pekan sahaja yang dibenarkan, jika ia tanah desa  maka hakmilik mestilah dipegang oleh Pejabat Pendaftar, pengambilan melibatkan keseluruhan lot dan tidak sebahagian dan mestilah tanah kosong dan tidak didudukki oleh Penggadai. Dari itu tanah yang dipegang oleh Pejabat Tanah dan didudukki tidak boleh diambilmilik.

     Keutamaan untuk mengambilmilik hanya diberi kepada pemegang gadaian yang pertama sahaja.³³  Terdapat dua cara untuk mengambilmilik,pertama ialah secara sebenar dimana Pemegang Gadaian sendiri mendudukki tanah itu. Kedua, secara konstruktif, dimana pemegang gadaian memajak atau menyewa tanah itu dan mengutip bayaran. Pendudukan secara sebenar dilakukan melalui kuatkuasa Borang 16 K dan pendudukan secara konstruktif menggunakan Borang 16 J .³⁴ Setiap tindakan pendudukan yang diambil perlu diberitahu kepada Penggadai dan tanah tersebut hendaklah dijaga dengan baik. Oleh kerana kebanyakan Pemegang Gadaian adalah daripada pihak bank dan institusi kewangan  yang mementingkan pembayaran wang pinjaman sahaja maka langkah remedi yang kedua ini tidaklah digemari oleh mereka.

PENUTUP

     Dunia perniagaan kini telah berkembang pesat, keperluan terhadap modal tetap dan cair semakin mendesak. Pegangan modal yang besar dan kebolehan tunai yang tinggi menaikkan imej syarikat dan perbadanan yang berkenaan. Dewasa ini adalah diperhatikan bahawa gadaian bersama dengan menggunakan hartanah dan aset aset mudah alih seperti mesin, peralatan pejabat, kenderaan dan sebagainya menjadi trend yang utama sebagai satu langkah penambahan modal.  Ini menunjukkan bahawa skop harta gadaian telah berkembang dan sewajarnyalah mereka yang terlibat didalam pentadbiran tanah juga mengambil langkah menambah pengetahuan masing-masing disamping meneroka bidang ilmu yang lain seperti  ‘banking ‘ , pengurusan  projek , industri pemfakturan dan lain-lain.

Nota Akhir.

1.       S. 5 KTN.

2.       Land Charges, Salleh Buang, 1994, Central Law Book, Hlm. 1.

3.       S. 5 KTN.

4.       S. 242 KTN.

5.       S. 243 KTN.

6.       lihat Power Attorney Act. 1949.

7.       S. 249,250 dan 251 KTN.

8.       S. 250 KTN.

9.       S. 251 KTN.

10.     S. 253 KTN.

11.     S. 241(1) KTN.

12.     S. 242 KTN.

13.     Draft NLC, JKPTG, 1995, Hlm. 536.

14.     S. 245 KTN.

15.     S. 246 KTN.

16.     S. 247 KTN.

17.     S.  248 KTN.

18.     Bab 4. KTN. Bahagian ini menerangkan kuasa-kuasa dan skop

          yang dibolehkan Pendaftar membuat siasatan .

19.     Arahan Perbendaharaan 156 dan 157.

20.     S. 314 KTN.

21.     S. 254 KTN.

22.     S. 258 KTN.

23.     S. 260 KTN.

24.     S. 263 (2).

25.     O. 83. Rules Of The High Court 1980.

26.     S. 256(3).

27.     S. 257(1).

28.     S. 260 KTN.

29.     S. 263(2) KTN.

30.     S. 259 KTN.

31.     S. 265(4) KTN.

32.     S. 272.

33.     S. 270(2) KTN.

34.     lihat Salleh Buang.