1) Pendahuluan
Kanun Tanah Negara 1965 menetapkan bahawa penggunaan sesuatu
tanah wajib mengikut kategori, syarat dan sekatan kepentingan yang ianya
tertakluk pada masa itu samada ianya dinyatakan di dalam dokumen hakmilik
ataupun tidak dinyatakan (tersirat)[1].
Kategori, syarat dan sekatan kepentingan adalah bertujuan bagi pengawalan guna
tanah semasa atau akan datang oleh Pihak Berkuasa Negeri sejajar dengan
perancangan pembangunan, infrastruktur, kepadatan penduduk, kesihatan awam dan
sebagainya. Manakala sekatan kepentingan yang dinyatakan di dalam hakmilik
kepada pengawalan ataupun sekatan kepada pembangunan tanah di bawah Bahagian 9
dan Urusniaga di bawah Penggal IV KTN[2].
Seksyen 124 KTN 1965 memperuntukan kepada pemilik tanah untuk memohon kepada
PBN mengubah, membatalkan/menghapuskan, mengenakan kategori, syarat dan sekatan
kepentingan yang lain daripada tanah itu tertakluk bagi tujuan memajukan tanah
tersebut. Kertas ini bertujuan untuk memberi pandangan tentang
Seksyen 124 KTN 1965 dan seksyen-seksyen lain yang berkaitan.
2. Kuasa PBN untuk mengubah syarat,
sekatan-sekatan dan kategori-kategori atas permohonan tuanpunya
Tuanpunya mana-mana tanah
berimilik bolehlah memohon kepada PBN sepertimana yang peruntukan
Seksyen 124 (1)(a),(b), (ba) dan (c) seperti dinyatakan di dalam Jadual 1
berikut:
Jadual 1: Ringkasan seksyen 124(1)
KTN 1965[3]
i) Seksyen 124(1)(a) membenarkan
tuanpunya tanah memohon pengubahan
(alteration) kategori yang sedia ada yang mana tanah itu tertakluk kepada kategori yang baru
(jika bersesuaian; contoh: ada jenis
tanah yang tidak sesuai dikenakan kategori seperti perkuburan komersial[4]).
Atau pengenaan mana-mana kategori yang pada masa itu tanah tersebut tidak tertakluk kepada apa-apa
kategori. Ini memberi ruang
kepada pemohon mengenakan kategori tanah yang bersesuaian dengan penggunaan tanah ketika itu
agar ianya berupaya dikawal sepenuhnya
dengan satu kategori.
Kesinambungan
dari seksyen ini, Seksyen 124(2)(a) dan (b) menyatakan; jika PBN meluluskan
permohonan di bawah Seksyen 124(1)(a), PBN
perlu mengarahkan (melalui kertas kelulusan) supaya kategori yang baru
diendorskan di dalam hakmilik mengantikan yang sedia ada (lama).
Manakala Seksyen
124(1)(b) pula memberikan kuasa kepada PBN mengarahkan (mengenakan) syarat
nyata yang baru terhadap pengubahan/pengenaan kategori yang diluluskan
(walaupun tidak dipohon oleh tuantanah) dan syarat nyata itu mestilah
sejajar dengan peruntukan 121 atau 122 KTN 1965[5].
ii) Seksyen 124(1)(b) membenarkan
tuanpunya tanah memohon untuk pembatalan (rescission) syarat nyata dan ungkapan
“Padi” dan mengenakan syarat nyata yang baru atau membatalkan sekatan
kepentingan. Seksyen ini memberi kuasa kepada tuantanah membatalkan syarat
nyata kepada tanah itu tertakluk tanpa mengubah kategori, sebagai contoh
pengubahan jenis tanaman, bangunan dan sebagainya.
Seksyen
ini juga membenarkan tuantanah memohon membatalkan ungkapan “Padi” atau
kesamaan dengan istilah tersebut seperti bendang, sawah, rice dan lain-lain[6] seterusnya
mengenakan syarat nyata yang baru. Pembatalan ungkapan “Padi” dan lain-lain
ungkapan yang sama meleraikan syarat tersirat endorsan “Padi” bagi hakmilik
sebelum permulaan (commencement) di dalam Seksyen 119 KTN 1965[7].
Seksyen
ini juga memberi kuasa kepada tuan tanah untuk memohon pembatalan sekatan
kepentingan yang pada masa itu tanah itu tertakluk.
Kesinambungan
dari seksyen ini, Seksyen 124(1)(b) menerangkan kuasa PBN mengarahkan pihak
berkuasa pendaftaran supaya syarat, sekatan kepentingan atau ungkapan tersebut
dipotong dari dokumen hakmilik atau suatu nota mengenai pembatalannya
diendorskan dan seterusnya memasukan syarat nyata dan sekatan kepentingan yang
baru.
iii) Seksyen 124(1)(ba) memperuntukkan
kepada tuantanah memohon pemotongan (removal) ungkapan “getah”, “kampung” atau
mana-mana ungkapan lain mengenai tanah dan mengenakan syarat nyata
yang lain.
Kesinambungan
dari seksyen ini, Seksyen 124(3A) menyatakan setelah kelulusan PBN mengarahkan
ungkapan tersebut dibatalkan dan syarat nyata yang baru mestilah diendorskan di
dalam dokumen hakmilik.
iv) Seksyen 124(1)(c) memperuntukkan PBN
bolehlah meluluskan di atas permohonan tuan tanah pemindaan (amendment) syarat
nyata dan sekatan kepentingan atau mengenakan (imposition) syarat nyata dan
sekatan kepentingan yang baru.
Kesinambungan
dari seksyen ini, Seksyen 124(4) menerangkan setelah kelulusan PBN perlu
mengarahkan Pendaftar/Pentadbir Tanah untuk:
a) meminda
mana-mana syarat nyata atau sekatan kepentingan yang diendorskan dalam
hakmilik itu, atau
b) sekiranya syarat
nyata dan sekatan disebut di dalam hakmilik pengendorsan di atas
dokumen hakmilik nota pindaan diendorskan, atau
c) pengendorsan
di atas dokumen hakmilik syarat nyata dan sekatan yang baru,berdasarkan
permohonan yang dikemukakan atau dengan pengubahsuaian oleh PBN.
Namun
begitu, permohonan tukar/pindaan syarat dan sekatan di
bawah seksyen ini tidak boleh berlawanan dengan syarat tersirat yang menyentuh
semua tanah berimilik yang melibatkan batu sempadan [8] dan
yang menyentuh tanah yang diberimilik sebelum permulaan (commencement) untuk
penanaman padi[9] sepertimana
yang dinyatakan dibawah Seksyen 124(6) KTN.
3. Syarat-syarat permohonan.
Mana-mana
tuanpunya tanah berimilik samada yang diberimilik di bawah Akta ini
(iaitu selepas kuatkuasanya KTN 1965)[10] ataupun
mana-mana tanah yang diberimilik sebelum kuatkuasanya Akta ini[11] (contoh,
EMR, CT) ataupun diluluskan pemberimilikan sebelum Akta ini tetapi tidak
diberimilik sebelum permulaan Akta ini[12](contoh,A.A)
,boleh memohon pengubahan syarat di mana tanah itu tertakluk. Permohonan
pengubahan syarat mestilah keseluruhan tanah dan bukan sebahagian sahaja tanah
berimilik.
Permohonan
tidak akan dilayan oleh PBN jika permohonan tersebut tidak disertakan dengan
keizinan bertulis dari pihak yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah
tersebut (pemilik bersama, pemegang gadaian, kaveat dll), mana-mana pihak yang
menuntut suatu sewaan yang bebas daftaran dan cukai tahun semasa telah pun
dilunaskan[13].
Seterusnya permohonan melalui borang dan fee yang ditetapkan oleh
Kaedah-kaedah Tanah Negeri serta perkara-perkara lain yang ditetapkan oleh PBN.
Jika
permohonan yang melibatkan tanah ladang, Pentadbir Tanah hendaklah merujuk
kepada Lembaga Tanah Ladang untuk mendapat pandangan/syornya dan setiausaha
Lembaga tersebut hendaklah memberi pandangan/syornya dengan seberapa
segera kepada Pentadbir Tanah[14].
Pandangan/syor ini akan dikemukakan untuk pertimbangan pihak berkuasa
meluluskan permohonan.
4. Kelulusan dan penolakan permohonan
oleh PBN
PBN
akan meluluskan atau menolak permohonan setelah membuat pertimbangan sewajarnya
setelah pelbagai pihak berwajib seperti Pihak Berkuasa Perancang dan lain-lain
jabatan yang dirujuk sepertimana yang ditetapkan di negeri-negeri. Jika
permohonan tukar syarat ditolak, Pentadbir Tanah atau Pendaftar akan
memaklumkan penolakan tersebut melalui surat kepada
pemohon. Manakala jika ianya diluluskan PBN akan
memaklumkan kelulusan besertakan pembayaran sejumlah premium
tambahan, bayaran-bayaran lain yang di tetapkan oleh Kaedah-Kaedah Tanah Negeri
(contoh, bayaran caj infrastruktur dan lain-lain), kadar cukaisewa yang
baru dan syarat/pematuhan yang patut dipatuhi oleh pemohon[15]yang
dinyatakan oleh PBN dalam kelulusan tersebut. Namun perlu dinyatakan
disini bahawa kuasa PBN di dalam Seksyen 124(5)(C) bukanlah satu kuasa yang
mutlak dan tidak terbatas sehingga membolehkan PBN menetapkan apa jua syarat[16].
Manakala,
permohonan dibawah Seksyen 124(1)(a) yang melibatkan pengubahan dan pengenaan
kategori yang lain dari sedia ada di mana tanah itu tertakluk, PBN mempunyai
kuasa mengenakan syarat nyata yang baru yang difikirkan sesuai jika dalam
pengubahan atau pengenaan kategori tersebut sepertimana peruntukan Seksyen
124(2)(b) KTN 1965.
5. Notis pembayaran dan memorandum pengubahan
syarat, sekatan dan kategori penggunaan.
Notis
pembayaran di dalam Borang 7G KTN dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah/Pendaftar
kepada pemohon supaya menjelaskan dalam tempoh yang dinyatakan di dalam notis
tersebut. Tempoh bayaran sepertimana dinyatakan di dalam Kaedah-Kaedah Tanah
Negeri. Namun begitu, jika tempoh bayaran tidak disebut di dalam Kaedah Tanah
Negeri maka tempoh yang bersesuaian adalah 3 bulan menurut Pekeliling JKPTG
Bil.12/80.
Permohonan perlanjutan tempoh bayaran juga ada
diperuntukkan di dalam Kaedah Tanah Negeri yang memberikuasa kepada Pentadbir
Tanah/Pendaftar melanjutkan tempoh bayaran sepertimana dirayu oleh pemohon.
Kebiasaannya tempoh perlanjutan yang dibenarkan adalah tidak melebihi 6
bulan atau aggregate 6 bulan dari tarikh kelulusan permohonan.
Pentadbir Tanah/Pendaftar perlu mendapatkan nilaian
tanah bagi menentukan premium tambahan. Nilaian tanah perlu dibuat pada masa
yang ditentukan oleh Kaedah Tanah Negeri di mana nilaian tersebut berdasarkan
nilai pada masa sebelum ataupun selepas kelulusan. Namun begitu dalam ketiadaan
ketetapan yang ditentukan oleh PBN, Manual KTN oleh JKPTG menetapkan nialaian
dibuat sebelum kelulusan (setelah menerima permohonan) yang dilaksanakan oleh
JPPH ataupun Pegawai Petempatan.
Selain daripada premium tambahan, Borang 7G juga
mengandungi cukai tanah yang baru dan cukai tambahan, di mana cukai
tambahan dimasukkan ke dalam jumlah premium tambahan sepertimana yang
dinyatakan di dalam Pekeliling JKPTG Bil.25/1980. Mana-mana jumlah bayaran yang
dituntut di dalam Notis 7g tidak dibuat dalam tarikh yang ditetapkan, kelulusan
dianggap terbatal.
Setelah pembayaran dibuat oleh pemohon, Pentadbir
Tanah/Pendaftar perlu menandatangani Borang 7C sepertimana kelulusan oleh PBN
untuk dikemukakan kepada pihak pendaftaran untuk pemindaan/pembatalan atau
kemasukan-kemasukan lain di dalam hakmilik daftaran dan keluaran seperti
diarahkan oleh PBN dalam kelulusan tersebut.
6. Penutup
Bermula
dari tarikh ianya didaftarkan dengan kategori atau penggenaan jenis kegunaan
tanah yang baru, tanah itu tertakluk dengan peruntukan syarat tersirat Seksyen
115, 116 dan 117 bermula dari tarikh ianya didaftar. Sama juga keadaannya
dengan syarat nyata dan sekatan kepentingan yang berkuatkuasa dari tarikh
ianya didaftarkan[17].
[1] Seksyen 115, 116 dan 117 KTN
1965
[2] Seksyen 5 KTN 1965
[3] Slide presentation
“Pengubahan syarat, sekatan dan kategori’’ En.Yusaimi b. Mat Yusof, INSTUN 2012
[4] Pekeliling JKPTG 1/199 dan
Seksyen 52(5) KTN 1965
[5] Tanah yang diberimilik
tertakluk kepada sesuatu kategori. Seksyen 121: Kategori: Pertanian,
Seksyen 122;Kategori: Bangunan dan Perindustrian
[6] Jadual ke-4, Seksyen 19 KTN
1965
[7] Seksyen 119(3)(a) KTN 1965
[8] Seksyen 114 KTN
[9] Seksyen 119 KTN
[10] Seksyen 52 KTN 1965
[11] Seksyen 53 KTN 1965
[12] Seksyen 55 KTN 1965
[13] Provisio seksyen 124(1) KTN
1965
[14] Seksyen 124(1A) KTN 1965
[15] Seksyen 124(5) KTN 1965
[16] Rujuk kes, Pengarah Tanah
& Galian, Wilayah Persekutuan lwn Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd (1979) 1
MLJ 135
No comments:
Post a Comment