TAKRIF GADAIAN.
Gadaian1
dibawah KTN merupakan salah satu daripada urusniaga dimana tuanpunya tanah atau
pajakan memindahkan hak kepentingannya keatas tanah berimilik kepada pihak
kedua sebagai jaminan kepada pembayaran pinjaman,anuiti dan lain-lain bayaran
bertempoh. Dari takrif ini dapat kita simpulkan bahawa kepentingan keatas tanah
atau pajakan sahaja yang berpindah tangan dan bukannya hak pemunyaan2.
Tuanpunya tanah masih lagi memegang hak keatas tanah itu. Tuan punya tanah atau
pajakan biasanya dikenali sebagai Penggadai dan pihak kedua yang memberi
pinjaman diistilahkan sebagai Pemegang Gadaian.
Peruntukan-peruntukan dibawah KTN
mewajibkan setiap gadaian didaftarkan3.
Sekiranya tidak didaftarkan gadaian yang berkenaan, maka ianya tidaklah
mempunyai kekuatan undang-undang tetapi hanyalah kepentingan ekuiti sahaja yang
mana boleh dilindungi dibawah Seksyen 206(3) KTN. Dengan kata lain gadaian
tersebut boleh dianggap sebagai satu kontrak biasa sahaja.
Pendaftaran gadaian hendaklah dibuat
dengan menggunakan suratcara yang telah ditetapkan. Bagi pinjaman yang
melibatkan pembayaran wang pokok, Borang 16 A hendaklah digunakan. Borang 16 B
pula diisi jika gadaian memerlukan pembayaran secara bertempoh4.
Kuatkuasa gadaian ialah pada tarikh bilamana suratcara diserahkan untuk
didaftarkan di pejabat yang berkenaan5.
Siapa
Penggadai Dan Pemegang Gadaian.
Pada kebiasaannya Penggadai (chargor)
adalah merupakan orang atau badan yang memilikki sesuatu tanah atau
kepentingan. Komposisi mereka ini terkandung didalam S. 43 KTN, tambahan lagi
konsep penggagadai ini juga memasukkan wakil-wakil yang telah dilantik secara
sah oleh pemilik tanah atau pemegang kepentingan melalui surat perwakilan
kuasa.6 Begitu juga dengan Pemegang Amanah
dan Pegawai Awam yang dilantik oleh pihak Mahkamah untuk melaksanakan gadaian
bagi pihak orang-orang tertentu. Didalam kes gadaian kepentingan seperti
pajakan keatas tanah, maka Pemegang Pajakan boleh bertindak sebagai penggadai
mencagarkan haknya.
Komposisi Pemegang Gadaian juga mengandungi
golongan yang sama seperti diatas dengan sedikit penambahan dimana Pemegang
Gadaian mestilah diktiraf sebagai ‘Melayu’
bagi kes tanah didalam Rizab
Melayu mengikut Enakmen Rizab Melayu
Negeri masing-masing.
Hak Penggadai Dan Pemegang
Gadaian.
Pada prinsipnya , hak Penggadai dan
Pemegang Gadaian adalah termaktub didalam persetujuan bersama semasa pinjaman
dan gadaian dirundingkan. Kebiasaannya hak-hak ini ada dinyatakan didalam
dokumen gadaian yang disertakan. Jika tiada peruntukan-peruntukan yang
sedemikian, hak-hak kedua-dua belah pihak hendaklah dirujuk didalam KTN .7
Tanggungjawab Penggadai yang utama ialah dimana beliau
bertanggungjawab untuk menjelaskan bayaran pinjaman,cukai tanah,cukai pintu dan
lain-lain perbelanjaan. Jika yang digadai itu adalah pajakan tanah beliau masih
lagi tertakluk kepada syarat-syarat yang
terdapat didalam pajakan. Begitu juga penggadai bertanggungjawab untuk
memelihara dan menginsurankan bangunan dengan sewajarnya. Penggadai juga pada
bila-bila masa yang sesuai hendaklah membenarkan Pemegang Gadaian membuat
pemeriksaan keatas harta yang digadai .8
Bagi pihak Pemegang Gadaian pula, beliau
adalah bertanggungjawab untuk menyimpan dokumen hakmilik keluaran,memberi izin
untuk sewaan,pajakan , pindahmilik tanah dan gadaian dan gadaian kedua jika tiada peruntukan lain
yang menghalang.9
Pemegang Gadaian juga berhak untuk mendapatkan perintah jualan jika
berlaku kemungkiran dan menangkap lelong semasa lelongan awam.10
APA YANG BOLEH DIGADAI.
KTN sebagai undang-undang induk kepada
sistem pemegangan tanah maka membenarkan
tanah yang telah diberimilik sahaja yang boleh dijadikan sandaran kepada
sesuatu gadaian dengan syarat keseluruhan bahagian tanah itu digadai dan tidak
sebahagian daripadanya. Juga KTN membenarkan gadaian keseluruhan syer yang
tidak dipecahkan dan tidak sebahagian darinya. Bagi mana-mana tanah milik yang
telah dipajak , KTN memberi laluan kepada si pemajak untuk membuat gadaian
pajakannya bagi mendapatkan modal tambahan.11
Sungguhpun begitu terdapat beberapa
tegahan yang perlu dipatuhi sebelum gadaian dapat dilaksanakan. S. 243(3)(4)
menghuraikan tegahan yang dimaksudkan, antara lain, larangan atau had yang
dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis yang lain yang masih
berkuatkuasa, halangan didalam sekatan kepentingan yang masih lagi terpakai dan
sekiranya pajakan yang digadai ia tertakluk kepada syarat-syarat pajkakan yang
telah dipersetujui. Juga seksyen ini menghalang gadaian dibuat kepada dua atau
lebih orang atau badan melainkan sebagai pemegang amanah atau wakil-wakil.
PENDAFTARAN GADAIAN.
Suratcara gadaian yang ditetapkan oleh KTN
ialah dalam bentuk Borang 16 A dan 16 B12
mengikut mana yang berkenaan. Didalam borang tersebut butir-butir peribadi
penggadai dan pemegang gadaian diisi dengan lengkap disamping alamat
masing-masing. Juga diisi ialah perihal tanah atau pajakan yang hendak digadai.
Suratcara ini perlu disempurnakan didalam dua salinan dan diakusaksikan oleh
salah seorang pegawai-pegawai yang telah disenaraikan didalam Jadual Lima KTN.
Penyempurnaan suratcara oleh Pengarah, Pendaftar Hakmilik dan Pentadbir Tanah
serta mana-mana Pegawai Mahkamah dan Pentadbir Rasmi tidak memerlukan
pengakusaksian. Bagi tanah yang termasuk didalam Rizab Melayu, akusaksi
hanyalah boleh dibuat oleh Pentadbir Tanah sahaja.
Suratcara
suratcara yang telah diakusaksikan kemudian dihantar kepada Timbalan
Pemungut Cukai Setem (TPCS) bagi tujuan pengenaan cukai setem. Perlu
diperhatikan bahawa jawatan TPCS boleh disandang samada oleh seorang Pegawai
Daerah ataupun penolongnya atau seorang pegawai kanan pejabat cawangan Jabatan
Hasil Dalam Negeri. Jawatan Pemungut Cukai Setem biasanya dipegang oleh Ketua
Pengarah Jabatan Hasil Dalam Negeri. Mereka ini dilantik dibawah seksyen 3 Akta
Setem, 1949. Apabila suratcara gadaian diterima, TPCS akan memberitahu
penggadai jumlah cukai setem yang dikenakan berasaskan kepada item 27 didalam
Jadual Pertama Akta tersebut dan setelah dijelaskan, TPCS membuat satu catatan
mengikut s. 7 atau s. 82(b) Akta yang
berkenaan. Didalam kes ini Penggadai terpaksa membayar cukai setem. Setelah
cukai setem dijelaskan suratcara berkenaan dibawa ke Pejabat Pendaftar/Tanah
mengikut mana yang berkenaan untuk didaftarkan.13
Tarikh penyerahan suratcara berkenaan adalah merupakan tarikh kuatkuasa
pendaftaran gadaian.
KEMUDAHAN GADAIAN.
KTN
menyediakan beberapa kemudahan tertentu terhadap gadaian.
Kemudahan-kemudahan yang dimaksudkan ialah seperti :-
Pertama, kemudahan untuk
membuat gadaian yang seterusnya jika tiada peruntukan yang menghalangnya. Tanah boleh digadai beberapa kali dan apabila
hendak melepaskannya ia boleh dilakukan satu persatu dan bukannya sekaligus.14
Kedua, kemudahan
mencantum bayaran pendahuluan (tacking of further advances)15
dimana Penggadai boleh memohon pinjaman secara berperingkat atau secara
beransur-ansur hanya dengan menggunakan satu borang gadaian sahaja. Akhir
sekali ,gadaian boleh dirombak kedudukan susunan keutamaan Pemegang Gadaian
dengan persetujuan bersama. Rombakan
boleh dilakukan dengan menggunakan borang 16 C.16
PERLEPASAN GADAIAN.
Ada dua cara yang diperuntukkan untuk
melepaskan gadaian. Cara yang pertama ialah dengan menggunakan Borang 16 N,17 bilamana si Penggadai telah selesai membayar
balik semua wang pinjamannya. Borang ini perlu didaftarkan dan proses
pendaftarannya adalah serupa dengan cara kemasukan gadaian iaitu dengan
menghantar kepada TPCS untuk nilaian cukai setem. Didalam langkah ini ,
Pemegang Gadaian pula terpaksa membayar duti tersebut. Suratcara ini hendaklah
diserah kepada Pendaftar bersama-sama dengan Dokumen Hakmilik Keluaran dan
salinan pendua gadaian yang terdahulu.
Cara yang kedua adalah menerusi kuatkuasa
seksyen 279 KTN. Pengenaan seksyen ini adalah bergantung kepada beberapa
halkeadaan yang tertentu seperti pemegang gadaian sudah meninggal, tidak dapat
dikesan, tak siuman , enggan terima wang ataupun sengaja mengelakkan diri
daripada Penggadai. Prosidur yang ditetapkan adalah mudah, Penggadai hanya
perlu membuat lapuran kepada Pentadbir Tanah yang mana seterusnya mengadakan
siasatan dibawah Bab 4 , Bahagian 2 , KTN.18
Jika beliau berpuashati dengan rayuan Penggadai ,beliau bolehlah melepaskan gadaian tersebut dan membuka akaun
bagi mendepositkan sepenuhnya wang pembayaran pinjaman tersebut. Kutipan wang
tersebut sekiranya tidak dituntut oleh Pemegang Gadaian dalam tempoh enam tahun
wang berkenaan terpaksa dimasukkan ke dalam Akuan Kumpulan wang Disatukan
Negeri yang berkenaan.19
Disamping itu, KTN juga mempunyai
peruntukan untuk membatalkan gadaian.
Sekiranya pembayaran telah selesai dibuat dan Pemegang Gadaian enggan
menandatangani Borang 16 N maka si Penggadai bolehlah membuat permohonan kepada
Pentadbir Tanah dengan menggunakan Borang 18 B untuk membatalkan gadaian , juga
disertakan bukti pembayaran Borang 18 C atau lain-lain bukti pembayaran.20
REMEDI GADAIAN.
Jika penggadai tidak mematuhi
syarat-syarat pinjaman yang telah ditetapkan maka ia telah mendedahkan dirinya
kepada tindakan remedi yang boleh diambil dibawah KTN. Terdapat dua jenis
remedi yang boleh digunakan iaitu perintah jualan (order for sale) ataupun
pengambilmilikan (taking possession).
Penggadai yang sebegini jika melakukan
kesalahan melebihi sebulan telah membuka laluan kepada Pemegang Gadaian untuk
membuat tuntutan mungkir (default) dengan mengemukakan Borang 16 D yang
menerangkan jenis kemungkiran yang berlaku, meminta dibetulkan dan amaran
tindakan seterusnya jika amaran tidak dipatuhi. 21
I. Perintah Jualan.
Jika Penggadai masih juga ingkar untuk
membetulkan keadaan ,
Pemegang Gadaian boleh memohon perintah jualan. Proses untuk mendapatkan
perintah tersebut mempunyai prosidur yang tertentu mengikut jenis hakmilik
tanah. Tanah yang dipegang dibawah hakmilik Pejabat Pendaftar samada kekal atau
sementara, Hakmilik Strata dan Pajakan daripada tanah Hakmilik Pendaftar maka
Pemegang Gadaian perlu mengemukakan permohonan ke Mahkamah Tinggi untuk
mendapatkan perintah jualan.22
Tanah yang dipegang dibawah hakmilik Pejabat Tanah ( kekal atau sementara ) dan
pajakan daripadanya, tuntutan perintah jualan hendaklah dibuat kepada Pentadbir
Tanah daerah yang berkenaan.23 Pembahagian ini hendaklah diikuti dengan
tegas kerana didalam kes Tan Teng Pan 24
Mahkamah Tinggi telah memutuskan bahawa ia (MT) tiada mempunyai kuasa untuk mengeluarkan perintah jualan
keatas tanah pegangan Pejabat Tanah.
Tatacara siasatan untuk mendapatkan
perintah jualan oleh mahkamah dan Pentadbir Tanah masing-masing ada dinyatakan
difdalam peruntukan-peruntukan seksyen 256 - 259 dan 260 - 265. Permohonan ke
Mahkamah hendaklah menggunakan prosidur-prosidur yang ditetapkan oleh kaedah
kaedah Mahkamah Tinggi 25 dengan
cara menghantar writ atau saman pemula kepada Pendaftar untuk tindakan
seterusnya.
Apabila menerima permohonan, Mahkamah
hendaklah apabila terbukti berlakunya kemungkiran, memerintahkan26 tanah atau pajakan yang digadai itu dijual
melainkan jika mahkamah berpuas hati terdapat sebab-sebab sebaliknya yang
menyebabkan perintah sedemikian tidak dapat dikeluarkan. Perintah jualan
hendaklah dikuatkuasakan secara lelongan awam27
dan dibuat dalam tempoh satu bulan selepas tarikh pengeluaran perintah.
Disamping itu didalam perintah juga ada dinyatakan tentang jumlah yang perlu
dibayar kepada pemegang gadaian dan arahan kepada Pendaftar menetapkan harga
rizab yang hendak dilelong nanti.
Tatacara siasatan yang dibuat oleh
Pentadbir Tanah mempunyai sedikit kelainan dimana pemegang gadaian hendaklah
memohon perintah jualan melalui Borang
16 G.28
Didalam Borang berkenaan hendaklah dikepilkan bersama satu salinan
Borang 16 D yang telah dihantar kepada Penggadai berserta dengan bukti penerimaan daripada
Penggadai. Seterusnya Pentadbir mengeluarkan satu notis panggilan untuk
memberitahu Penggadai mengenai masa dan tempat siasatan yang akan diadakan dan
mengarahkan mereka (Penggadai dan
Pemegang Gadaian) hadir semasa siasatan diadakan. Jika Pentadbir berpuashati dengan pembuktian
Pemegang Gadaian , ia hendaklah mengeluarkan satu perintah jualan didalam
bentuk borang 16 H .29
Siasatan Mahkamah dan Pentadbir untuk
mendapatkan perintah jualan berakhir dengan pengeluaran perintah yang berkenaan
jika tiada apa-apa yang berlawanan dan dikuatkuasa dengan lelongan awam.
Penangkap lelong yang berjaya dibekalkan Sijil Jualan 16 I 30
atau 16 F31mengikut mana yang berkenaan .
Sijil ini adalah bertaraf suratcara urusniaga dibawah KTN dan boleh didaftarkan
nama si Penangkap lelong kecuali jika terdapat pemasukkan kaveat ataupun
perintah larangan yang perlu dilepaskan terlebih dahulu dan seterusnya gadaian dibatalkan dan Penangkap
lelong memilikki hakmilik bebas dari
sebarang bebanan.
ii. Pengambilmilikan. (Taking Possession) .
Remedi yang kedua yang boleh digunakan
oleh Pemegang Gadaian ialah dengan cara mengambilmilik.32
Terdapat beberapa syarat yang perlu dipenuhi seperti jenis tanah iaitu hanya
tanah bandar dan pekan sahaja yang dibenarkan, jika ia tanah desa maka hakmilik mestilah dipegang oleh Pejabat
Pendaftar, pengambilan melibatkan keseluruhan lot dan tidak sebahagian dan
mestilah tanah kosong dan tidak didudukki oleh Penggadai. Dari itu tanah yang
dipegang oleh Pejabat Tanah dan didudukki tidak boleh diambilmilik.
Keutamaan untuk mengambilmilik hanya
diberi kepada pemegang gadaian yang pertama sahaja.33 Terdapat dua cara untuk
mengambilmilik,pertama ialah secara sebenar dimana Pemegang Gadaian sendiri
mendudukki tanah itu. Kedua, secara konstruktif, dimana pemegang gadaian
memajak atau menyewa tanah itu dan mengutip bayaran. Pendudukan secara sebenar
dilakukan melalui kuatkuasa Borang 16 K dan pendudukan secara konstruktif
menggunakan Borang 16 J .34 Setiap
tindakan pendudukan yang diambil perlu diberitahu kepada Penggadai dan tanah
tersebut hendaklah dijaga dengan baik. Oleh kerana kebanyakan Pemegang Gadaian
adalah daripada pihak bank dan institusi kewangan yang mementingkan pembayaran wang pinjaman
sahaja maka langkah remedi yang kedua ini tidaklah digemari oleh mereka.
PENUTUP
Dunia perniagaan kini telah berkembang
pesat, keperluan terhadap modal tetap dan cair semakin mendesak. Pegangan modal
yang besar dan kebolehan tunai yang tinggi menaikkan imej syarikat dan
perbadanan yang berkenaan. Dewasa ini adalah diperhatikan bahawa gadaian
bersama dengan menggunakan hartanah dan aset aset mudah alih seperti mesin,
peralatan pejabat, kenderaan dan sebagainya menjadi trend yang utama sebagai
satu langkah penambahan modal. Ini
menunjukkan bahawa skop harta gadaian telah berkembang dan sewajarnyalah mereka
yang terlibat didalam pentadbiran tanah juga mengambil langkah menambah
pengetahuan masing-masing disamping meneroka bidang ilmu yang lain seperti ‘banking ‘ , pengurusan projek , industri pemfakturan dan lain-lain.
Nota Akhir.
1. S. 5 KTN.
2. Land Charges, Salleh Buang, 1994, Central
Law Book, Hlm. 1.
3. S. 5 KTN.
4. S. 242 KTN.
5. S. 243 KTN.
6. lihat Power Attorney Act. 1949.
7. S. 249,250 dan 251 KTN.
8. S. 250 KTN.
9. S. 251 KTN.
10. S. 253 KTN.
11. S. 241(1) KTN.
12. S. 242 KTN.
13. Draft NLC, JKPTG, 1995, Hlm. 536.
14. S. 245 KTN.
15. S. 246 KTN.
16. S. 247 KTN.
17. S.
248 KTN.
18. Bab 4. KTN. Bahagian ini menerangkan
kuasa-kuasa dan skop
yang dibolehkan Pendaftar membuat
siasatan .
19. Arahan Perbendaharaan 156 dan 157.
20. S. 314 KTN.
21. S. 254 KTN.
22. S. 258 KTN.
23. S. 260 KTN.
24. S. 263 (2).
25. O. 83. Rules Of The High Court 1980.
26. S. 256(3).
27. S. 257(1).
28. S. 260 KTN.
29. S. 263(2) KTN.
30. S. 259 KTN.
31. S. 265(4) KTN.
32. S. 272.
33. S. 270(2) KTN.
34. lihat Salleh Buang.
No comments:
Post a Comment